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ノンバンクを利用した不動産担保ローンの上手な使い方

不動産担保ローンを利用する時、上手な利用方法は言うまでも無く銀行から借入るのが賢明です。しかし、何らかの理由で全ての方が不動産を担保にし、銀行から借入が出来ない場合があります。そう言った場合、ノンバンクを利用される方が多々、いらっしゃいます。基本的には、銀行を利用する場合、元々所有している収益不動産を担保に中期から長期で事業資金として借入るか、高利回りな不動産を長期保有を前提とした購入資金として借入る場合が殆どです。不動産担保ローンと言っても、不動産の種類も様々です。

①土地又は建物のみを担保提供し融資を受けたい場合
基本的に銀行は収益不動産であっても土地のみや、建物のみを担保に融資を行なってくれることは殆どありません。本来、土地のみだと底地か、駐車場用地でしょう。底地や駐車場用地の地代家賃は利回りが低い事が殆どです。そこから銀行の利息を計算すると、殆ど利益が残らず、又、土地は減価償却の対象にもなりませんし地価も大きくは変動しない事から、固定資産税の負担分も利益から引かなければなりません。銀行はそういった観点から銀行金利を差引き、どの程度の利回りになるのかを試算し融資の可否を判断します。

当然ですが、ノンバンクであっても低い利回り物件を担保に融資は行なっても、長期保有であった場合、融資は難しくなります。つまり、借入期間が短い事を前提とした転売案件として資金提供をさせて頂きます。更に、建物のみの場合でしたら、高利回りで無いと、ノンバンクの利息を考慮した場合、融資は難しくなります。よって、何れにしても短期融資を前提としていれば資金提供は可能となります。

②不動産が風俗やスナックが混在したソシアルビルだった場合
先ず、銀行は資金提供に難色を示します。銀行さんが良く使う台詞で公序良俗に反するという言葉を言われる事が多いです。難色を示す理由は、スナックや風俗店と言うのは、賃借人が長く借りないと言うリスクが高いので利回りを想定しにくいと言われています。

ノンバンクの見方は全く違います。その不動産の場所、つまり流通性を重視するので、賃借人が風俗でも全く、関係無いのです。ビルの価値観が銀行とノンバンクでは随分と異なるわけです。寧ろ、ノンバンクがもっとも喜ぶ案件と言っても良いでしょう。こういった案件はノンバンクが大歓迎としている不動産なので、是非、ノンバンクの上手に活用して頂きたいものです。

③地上げ・地下げ物件
地上げ・地下げ物件はノンバンクでも、資金提供が難しいのが正直な話です。その理由として、その土地に長く住んでいらっしゃる方は、新しい移転先を紹介させて頂いても、環境が変わってしまう事自体を嫌うからです。今まで徒歩3分圏内にコンビ二があったのにとか、通いなれば病院もあるでしょう。更に、年配者になればなるほど引越しを嫌がります。よって、地上げ物件というのは、そもそも底地なので安く購入出来ても、建物の所有者や、マンション等の賃借人からの立退きの了承が得られなければ安物買いの銭失いになりかねないからです。そもそも地上げ物件と言うのは、土地を利用している建物の所有者や、土地の権利を有してないマンションの所有者、又、マンションの賃借人を立ち退いてもらって、建物を取り壊し更地にして売却して利益を得るわけですから、その将来、得られるであろう利益を見込んで、ノンバンクは融資の可否を判断します。

しかし、先にも述べた様に賃借人が立ち退きに合意しなかった場合、どうなるでしょうか?時間は当然、掛かりますし、立ち退き料の増額を考え無くてはなりません。ノンバンクにとっては、融資と言うより投資に近い感覚での資金提供になり非常にリスクが高くなるので、なかなか資金提供に踏み切れ無いのが現状です。しかし、そんな中でもリュウプランニングは、地上げ・地下げの資金提供を過去数回に渡って経験し、どのお客様も予定通り揉め事も無く立ち退きの合意から建物の解体、転売をスムーズに行なってきております。リュウプランニングには他社ノンバンクに無い、独自の査定方法があります。お客様の中には、企業で勤められていた先で地上げ事業を経験し、独立に踏み切る方が多々、いらっしゃいます。

最初は小さな規模の地上げ案件から始められる方が殆どですが、独立したばかりだと信用が少ないと言われ借入がかなり難しくなりますが、リュウプランニングでは、そういった理由でお困りのお客様に対しても資金提供させて頂いた実績があります。是非、地上げ又は地下げ物件で資金提供を依頼されたい方がいらっしゃいましたら一度、ご相談下さい。

④設立して間もない法人様の場合
銀行は絶対と言い切れてしまう程、資金提供を拒む傾向にあります。
リュウプランニングは、お客様の経歴や経験をお伺いし物件の評価を査定させて頂き、会社が新しい、古いには関係無く資金提供をさせて頂きます。会社の良し悪しは新しいとか、古いとかで決まりません。どんなに古くても資金繰りで、かなり苦しんでいらっしゃる企業様も沢山、いらっしゃいます。そう言ったお客様も大事ですが、何年か経験を積んで、独立され新しい案件にチャレンジするお客様を応援させて頂きたいと考えて資金提供を行って来ました。会社を設立して間もない事に不安を感じられているお客様、是非、リュウプランニングへ、ご相談下さい。

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